Mercado y análisis — Sevilla
Sevilla cuenta con 681.998 habitantes en 2022 según el Padrón Continuo del INE, una contracción del 1,7% respecto a 2015 que la distingue de las grandes capitales del litoral mediterráneo. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios analizados por Rendio se sitúa en 3.576 €/m², con una distancia notable entre los barrios consolidados del entorno del río y el centro histórico —Plaza de Cuba, Blas Infante, Buhaira— por encima de los 4.500 €/m², y los distritos del sur y este de la ciudad —Cerro del Águila, Palmete, San Pablo— por debajo de los 2.500 €/m². Sevilla se sitúa en la franja media del mercado residencial español por precio absoluto.
La tensión residencial sevillana puntúa 37 sobre 100 en demanda y 20 sobre 100 en presupuesto del inquilino. El alquiler medio del SERPAVI (~668 €/mes en 2024) absorbe en torno al 53,5% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (14.979 €/año). La combinación de demanda moderada y presupuesto del inquilino tensionado refleja un mercado donde la presión sobre el alquiler no proviene de un crecimiento demográfico activo —al contrario, la ciudad pierde población— sino del desfase entre los niveles salariales locales y los precios actuales de venta y alquiler. Históricamente este patrón ha acompañado a mercados con rentabilidades brutas relativamente atractivas pero con menor recorrido en revalorización nominal.
Con 22 barrios cubiertos, la rentabilidad neta en Sevilla oscila entre el 1,35% en Plaza de Cuba - República Argentina y el 3,66% en Cerro del Águila. Los barrios con mejor ratio precio-alquiler son Cerro del Águila (3,66%), Palmete-Padre Pío-Hacienda San Antonio (3,17%), San Pablo (2,89%), Avenida de las Ciencias (2,47%) y San Bernardo - Avenida de Cádiz (2,39%). La oferta se reparte de forma más equilibrada que en Madrid o Barcelona, sin barrio único dominante: Avenida de las Ciencias concentra 12 anuncios, el resto se reparten en grupos pequeños. Esa dispersión de oferta combinada con un rango de rentabilidad de 2-3 veces entre barrios populares y centrales sugiere un mercado donde el análisis listing por listing aporta más valor que las medias agregadas por zona.
Rendio excluye automáticamente los anuncios que no encajan en el perfil del inversor minorista: viviendas con calificación VPO, inmuebles con inquilino vigente u ocupación irregular, propiedades «a reformar» sin coste de obra defendible, y casos con datos insuficientes de superficie o precio. El cruce con la referencia catastral aporta una verificación adicional cuando está disponible. En el panel se pueden filtrar los 253 anuncios activos en Sevilla por estos criterios y por la rentabilidad neta estimada.