Mercado y análisis — Madrid
Madrid concentra el mayor mercado residencial de España, con una población que ha crecido un 4,4% entre 2015 y 2022, hasta superar los 3,28 millones de habitantes según el Padrón Continuo del INE. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios analizados por Rendio se sitúa en torno a 5.375 €/m², con una asimetría marcada entre los barrios centrales —Recoletos, Castellana, Jerónimos, Goya— por encima de los 12.000 €/m², y los distritos del sur y sureste —Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas— por debajo de los 3.300 €/m². Madrid figura en el tercio superior por presión sobre el alquiler entre las 16 ciudades analizadas.
La métrica de tensión residencial sitúa a Madrid con una puntuación de demanda de 77 sobre 100, reflejo de su escasez relativa de oferta por habitante y de un crecimiento poblacional persistente. La puntuación de presupuesto del inquilino es de 33 sobre 100: el alquiler medio estimado por el SERPAVI (~869 €/mes a precios de 2024) absorbe en torno al 53% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (19.632 €/año). Esa combinación —demanda alta y poder adquisitivo tensionado— ha coincidido históricamente con un crecimiento del alquiler superior al IPC general y con compresión de la rentabilidad bruta en los barrios centrales por la presión de los precios de venta.
El análisis distrital revela una dispersión considerable: el rango de rentabilidad neta sobre los 65 barrios analizados va desde el 0,69% en Recoletos hasta el 4,17% en 12 de Octubre-Orcasur. Entre los barrios con mejor relación precio-alquiler se sitúan 12 de Octubre-Orcasur (Usera, 4,17%), Palomeras Bajas (Puente de Vallecas, 3,62%), Entrevías (Puente de Vallecas, 3,60%), Orcasitas (Usera, 3,42%) y Pradolongo (Usera, 3,37%). Los barrios del centro y del eje Salamanca/Chamberí concentran mucha más oferta (Goya con 42 anuncios, Recoletos con 33, Castellana con 32) pero rentabilidades por debajo del 1%. Esta asimetría —barrios periféricos con menor oferta pero mejor rentabilidad bruta, frente a barrios centrales con abundancia de producto y rentabilidades comprimidas— condiciona las dos lógicas habituales de inversión residencial en Madrid: alquiler para flujo de caja en la periferia, o compra patrimonial con expectativa de revalorización en el centro.
Antes de visitar cualquier inmueble, Rendio descarta automáticamente los anuncios que no encajan con el universo del inversor minorista: viviendas clasificadas como VPO, anuncios con inquilino en vigor u ocupación irregular, propiedades marcadas como «a reformar» sin presupuesto de obra prudente, y casos sin información de superficie o precio fiables. La verificación cruzada con la referencia catastral añade una señal adicional cuando está disponible. En el panel se pueden filtrar los anuncios activos en Madrid por estos criterios y por rentabilidad neta estimada uno a uno.