Mercado y análisis — Málaga
Málaga registra 579.076 habitantes en 2022, con un crecimiento del 1,75% respecto a 2015 según el Padrón Continuo del INE. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios analizados por Rendio se sitúa en 4.541 €/m², con una asimetría pronunciada entre los barrios del litoral y del centro histórico —Pacífico, La Malagueta-Monte Sancha, Centro Histórico— por encima de los 7.000 €/m², y los barrios del extrarradio interior —Parque Clavero, Polígonos, La Trinidad— en torno a 2.700-3.700 €/m². La proximidad de la zona turística y la fuerte presencia del alquiler vacacional condicionan la estructura de precios de venta en los barrios más cercanos al frente marítimo.
Málaga obtiene la puntuación más extrema de la muestra en presupuesto del inquilino: 0 sobre 100. El alquiler medio estimado por el SERPAVI (~718 €/mes en 2024) absorbe el 62,3% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (13.847 €/año), la ratio más elevada entre las 16 ciudades analizadas. La puntuación de demanda es de 63 sobre 100. Esta combinación —demanda alta y un nivel de afectación del bolsillo del inquilino que toca el extremo inferior del ranking— ha coincidido históricamente en ciudades costeras españolas con tensiones de acceso a la vivienda permanente y con presión política para regular el alquiler de corta estancia.
Con 22 barrios cubiertos, la rentabilidad neta varía entre el 0,93% en Pacífico y el 2,76% en Parque Clavero. Los barrios con mejor ratio precio-alquiler son Parque Clavero (2,76%), Polígonos - Recinto Ferial (2,25%), La Trinidad (2,11%), La Florida - Parque norte (2,11%) y El Consul - El Romeral (2,01%). La oferta se concentra en Centro Histórico (20 anuncios) y Pacífico (16), ambos por debajo del 1,1% de rentabilidad neta, junto a una distribución más fragmentada en los barrios interiores. La distancia de 3 veces entre la rentabilidad del centro turístico y el de los barrios populares interiores refleja la prima que el mercado paga por la proximidad al alquiler de corto plazo, una prima que la rentabilidad de alquiler residencial puro no logra justificar.
Rendio descarta automáticamente los anuncios fuera del universo del inversor minorista: viviendas con calificación VPO, inmuebles con inquilino en vigor o con ocupación irregular, anuncios «a reformar» sin presupuesto de obra estimable y propiedades sin información suficiente de superficie o precio. La referencia catastral añade una verificación adicional cuando está disponible. En el panel se pueden filtrar los 182 anuncios activos en Málaga por estos criterios y por la rentabilidad neta calculada uno a uno.