Mercado y análisis — Palma de Mallorca
Palma cuenta con 415.940 habitantes en 2022, con un crecimiento del 3,8% respecto a 2015 según el Padrón Continuo del INE. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios analizados por Rendio se sitúa en 6.604 €/m², el segundo más alto entre las 16 ciudades cubiertas, por detrás de Barcelona. La presión sobre los precios de venta procede simultáneamente del comprador extranjero, del alquiler vacacional autorizado bajo el régimen ETV balear y de una población autóctona con dinámica demográfica positiva, una combinación poco habitual entre las capitales españolas.
La tensión residencial en Palma marca el extremo de la muestra: 93 sobre 100 en demanda y 7 sobre 100 en presupuesto del inquilino. El alquiler medio estimado por el SERPAVI (~800 €/mes en 2024) absorbe alrededor del 59% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (16.181 €/año), una de las ratios más elevadas de la muestra. Esta combinación —la demanda más alta y la asequibilidad más baja entre las 16 ciudades— refleja una tensión estructural entre el uso residencial permanente y los usos alternativos del parque (segunda residencia, alquiler turístico autorizado, compra patrimonial extranjera). Históricamente, mercados insulares con tensiones similares en Europa han evolucionado con presión regulatoria sobre el alquiler de corta estancia y con limitación administrativa al cambio de uso.
La cobertura de Rendio en Palma es actualmente limitada (37 anuncios activos), con dos barrios con muestra suficiente para análisis distrital: La Missio - Mercat (3 anuncios, 1,50% de rentabilidad neta) y la zona genérica Palma de Mallorca (19 anuncios, 1,00%). Los precios cubiertos van desde 5.120 €/m² en La Missio - Mercat hasta 7.648 €/m² en la zona genérica Palma de Mallorca. Esta cobertura limitada es coherente con un mercado donde el inversor minorista compite con perfiles de comprador con mayor capacidad económica —comprador extranjero, comprador de segunda residencia, operador turístico—, y donde la oferta accesible al inversor residencial puro se reduce respecto a la oferta total. La distancia entre rentabilidades brutas del 1-1,5% y los niveles de tensión observados pone de manifiesto la compresión del retorno residencial puro frente al retorno conjunto de uso residencial y vacacional.
Rendio aplica un filtro inicial para descartar anuncios fuera del perfil del inversor minorista: viviendas con calificación VPO balear, inmuebles con inquilino vigente u ocupación irregular, anuncios «a reformar» sin presupuesto de obra defendible, y casos con datos insuficientes de superficie o precio. La referencia catastral aporta una verificación adicional cuando está accesible. En el panel se pueden filtrar los 37 anuncios activos en Palma por estos criterios y por la rentabilidad neta calculada uno a uno.