Mercado y análisis — Granada
Granada cuenta con 228.682 habitantes en 2022, lo que supone una caída del 3,0% respecto a 2015 según el Padrón Continuo del INE —la contracción demográfica más acusada entre las 16 ciudades analizadas—. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios cubiertos por Rendio se sitúa en 2.756 €/m². Existe un gradiente nítido entre los barrios del centro histórico y el entorno turístico de la Alhambra —Albaicín, Catedral, Carrera de la Virgen— por encima de los 3.500 €/m², y los barrios universitarios y residenciales periféricos —San Matías, Bola de Oro, La Chana— en el rango 1.700-2.300 €/m².
La tensión residencial granadina puntúa 3 sobre 100 en demanda y 73 sobre 100 en presupuesto del inquilino, la combinación de demanda más débil de toda la muestra. El alquiler medio estimado por el SERPAVI (~584 €/mes en 2024) absorbe en torno al 44% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (16.024 €/año). La contracción demográfica sostenida combinada con un peso elevado del alquiler turístico y estudiantil en el parque inmobiliario explica buena parte de esta puntuación: la demanda residencial permanente es estructuralmente débil, mientras que la rotación de inquilinos a corto plazo absorbe parte importante de la oferta. Históricamente este perfil ha estado asociado a mercados con rentabilidades brutas moderadas y con revalorización limitada en barrios residenciales puros.
Con 23 barrios cubiertos, la rentabilidad neta en Granada oscila entre el 1,11% en Carrera de la Virgen - Paseo del Salón y el 3,01% en San Matías - Pavaneras. Los barrios con mejor ratio precio-alquiler son San Matías - Pavaneras (3,01%), Bola de Oro (2,76%), Ctra Sierra - Acceso Nuevo Alhambra (2,37%), La Chana (2,35%) y Cervantes-Palacio de Deportes (2,32%). La oferta se concentra en el Albaicín (8 anuncios) y en Ctra Sierra (9), ambos en el tramo medio-bajo de rentabilidad neta. Esta distribución —rendimientos superiores en barrios residenciales populares y rendimientos comprimidos en zonas con exposición al alquiler turístico— refleja la dualidad estructural del mercado granadino, donde el alquiler residencial estable compite con usos alternativos del parque.
Rendio aplica un filtro inicial para excluir anuncios fuera del perfil del inversor minorista: viviendas con calificación VPO, inmuebles con inquilino en vigor u ocupación irregular, anuncios «a reformar» sin presupuesto de obra defendible, y casos sin datos suficientes de superficie o precio. La referencia catastral aporta una verificación adicional cuando está accesible. En el panel se pueden filtrar los 192 anuncios activos en Granada por estos criterios y por la rentabilidad neta calculada uno a uno.