Mercado y análisis — Córdoba
Córdoba registra 319.515 habitantes en 2022, con una caída del 2,4% respecto a 2015 según el Padrón Continuo del INE. El precio mediano por metro cuadrado en los anuncios analizados por Rendio se sitúa en 2.039 €/m², el valor más bajo entre las 16 ciudades cubiertas. El gradiente entre el casco histórico monumental —Casco Histórico, Centro— en el rango 2.800-3.000 €/m² y los barrios periféricos —Trassierra, Cañero-Fidiana, Zoco-Poniente— en el rango 1.090-1.700 €/m² define un mercado con barreras de entrada bajas en términos absolutos pero con liquidez limitada por la propia escala demográfica.
La tensión residencial cordobesa puntúa 17 sobre 100 en demanda y 60 sobre 100 en presupuesto del inquilino. El alquiler medio estimado por el SERPAVI (~540 €/mes en 2024) absorbe alrededor del 46% de la renta media disponible per cápita publicada por el INE para la provincia (13.963 €/año). La combinación de demanda baja, presupuesto del inquilino dentro de rangos razonables y contracción demográfica describe un mercado con escasa presión sobre el alquiler nominal pero con rentabilidades brutas potencialmente atractivas por el bajo precio de venta. Históricamente este perfil ha estado asociado a mercados terciarios con buena cobertura del coste del capital pero con menor recorrido de revalorización del activo.
Con 17 barrios cubiertos, la rentabilidad neta en Córdoba oscila entre el 1,76% en Zoco - Poniente y el 5,11% en Trassierra - Las Jaras. Los barrios con mejor ratio precio-alquiler son Trassierra - Las Jaras (5,11%), Casco Histórico - Ollerías - Marrubial (3,43%), Cañero - Fidiana (3,26%), Casco Histórico - Corredera (3,25%) y la zona genérica Córdoba (2,91%). La oferta se concentra en Noreña - Turruñuelos (16 anuncios), Casco Histórico - Ollerías (10) y la categoría Córdoba (36, anuncios sin barrio específico extraído). Esa distribución dispersa y la presencia de un alto número de anuncios sin barrio asignado refleja un mercado con menor cobertura de etiquetado granular en el portal, lo que sugiere cribar los anuncios por características físicas y rentabilidad antes que por barrio agregado.
Rendio descarta automáticamente los anuncios que no encajan en el universo del inversor minorista: vivienda con calificación VPO, inmuebles con inquilino vigente o con ocupación irregular, anuncios «a reformar» sin coste de obra estimable, y casos con datos incompletos de superficie o precio. La referencia catastral aporta una verificación adicional cuando está disponible. En el panel se pueden filtrar los 150 anuncios activos en Córdoba por estos criterios y por la rentabilidad neta calculada anuncio por anuncio.