Cómo funciona la puntuación

Cada anuncio se puntúa de 0 a 100 usando cuatro señales. Aquí está la fórmula exacta.

Fórmula de la puntuación de oportunidad

Cuatro componentes, cada uno limitado a su peso:

Rentabilidad neta40 pts

Rentabilidad neta dividida por un objetivo del 8%. Una rentabilidad neta del 8% puntúa 40/40; un 4% puntúa 20/40.

Comparables35 pts

Cuánto está el precio por debajo de la mediana de ventas comparables en 1,5 km. Un −15% bajo los comparables puntúa 35/35.

Días en el mercado15 pts

Anuncios con menos de 30 días puntúan 15/15. Anuncios estancados (90+ días) puntúan 0.

Bajadas de precio10 pts

Cada reducción de precio registrada suma puntos. Dos o más bajadas puntúan 10/10.

Cómo se calcula la rentabilidad neta

Calculamos cada anuncio de la misma forma:

  1. 1Precio de compra
  2. 2Más ITP (impuesto de transmisiones) — 6%
  3. 3Más gastos de notaría — 0,5%
  4. 4Más registro de la propiedad — 0,3%
  5. 5Más comisión de agencia — 3%
  6. = Coste total de adquisición
  7. 7Estimación de renta bruta a partir de comparables de alquiler en el mismo distrito
  8. 8Menos gestión de alquiler — 8% de la renta bruta
  9. 9Menos vacíos — 5% de la renta bruta
  10. 10Menos reserva CapEx — 15 €/m²/año
  11. = Ingreso neto anual → Rentabilidad neta = ingreso neto ÷ coste total

Comparables de ventas

Recopilamos ventas del Catastro y anuncios activos en un radio Haversine de 1,5 km, mismo tipo de inmueble. El precio mediano por m² es la referencia. Si hay menos de 3 comparables en ese radio, usamos la mediana del distrito.

Fuentes de datos

  • Datos de anuncios — extraídos de Idealista diariamente
  • Ventas comparables y superficies oficiales — Catastro (INSPIRE WFS)
  • Comparables de alquiler — extraídos y almacenados por distrito

Las puntuaciones y rentabilidades son estimaciones solo para fines de investigación. No constituyen asesoramiento financiero.